| 福建省物業管理招標投標暫行辦法 |
| 發布日期：2005-11-22 |
福建省物業管理招標投標暫行辦法
第一章總則
第一條為了規范我省物業管理招標投標活動，保障招標投標當事人的合法權益，促進物業管理行業的公平競爭，根據《中華人民共和國招標投標法》、《物業管理條例》、建設部《前期物業管理招投標管理暫行辦法》等規定，結合我省實際，制定本辦法。
第二條凡在本省行政區域內，通過招投標方式選聘物業管理企業實施物業管理活動的，適用本辦法。
第三條省建設行政主管部門負責全省物業管理招標投標活動的監督管理；各設區市、縣（市）物業管理行政主管部門負責本行政區域內的物業管理招標投標活動的監督管理。
第四條達到下列規模標準的住宅及同一物業管理區域內非住宅項目，建設單位應當通過招標投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業實施前期物業管理：
（一）總建筑面積在2萬平方米及以上的住宅小區；
（二）總建筑面積在1萬平方米及以上的高層住宅。
提倡其他建設項目的建設單位按照建設與物業管理相分離的原則，通過招標投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業實施前期物業管理。
提倡業主、業主大會通過招標投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業實施物業管理。
第二章招標
第五條本辦法所稱招標人是指依法進行物業管理項目招標的建設單位、業主或者業主大會。
已成立業主大會的物業項目選聘物業管理企業，實施物業管理招標前，應召開業主大會會議確定招標方式、委托管理的內容及具體標準。
物業管理招標由招標人依法組織實施。
第六條物業管理招標分為公開招標和邀請招標。
招標人采用公開招標的，應當在公共媒介上發布招標公告。
招標公告應當載明招標人的名稱、地址，招標項目的基本情況、聯系人、聯系方法以及獲取招標文件的辦法等事項。招標人要求繳納投標保證金的，應當在招標公告中載明。
招標人采用邀請招標的，應當向3個以上物業管理企業發出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規定的事項。
第七條公開招標的招標人可以根據招標文件的規定，對申請人進行資格預審。
招標人對投標人進行資格預審的，應當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的方法。
資格預審文件一般應當包括下列內容：
（一）預審申請書格式和申請人須知；
（二）申請投標物業管理企業的資質等級證書、營業執照；
（三）主要管理業績的證明材料、技術裝備和財務狀況；
（四）擬派項目負責人和主要管理人員的簡歷、資格和業績等材料。
第八條經資格預審后，公開招標的招標人應當向資格預審合格的投標申請人發出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格不合格的投標申請人告知資格預審結果。
公開招標的投標時間截止時，投標人或資格預審合格的投標人少于三家的，招標人應依法重新招標，同時書面通知已提交投標文件的投標人，并原封退回投標文件。
資格預審合格的投標人超過10家的，可以由招標人從中選擇不少于5家資格預審合格的投標人。
第九條招標人應當根據物業管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。
招標文件應包括以下內容：
（一）招標人和委托代理機構情況，包括名稱、地址、資格、聯系方式等；
（二）招標項目基本情況，包括物業項目名稱、四至范圍、物業類型、總建筑面積、設施設備和環境及物業管理服務用房配置等；
（三）物業服務的內容及要求，包括服務內容、服務標準及物業服務費用的支付方式；
（四）對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格，投標書的格式、主要內容及份數等；
（五）評標方法和標準；
（六）招標活動方案，包括招標組織機構、組織解釋招標文件（答疑）、實地考察物業項目、投標、開標的時間及地點等；
（七）物業服務合同的簽訂說明；
（八）其他事項的說明及法律法規規定的其他內容。
第十條前期物業管理招標的招標人在發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前，應將有關材料提交物業項目所在地的縣級以上物業管理行政主管部門備案。
第十一條招標文件可以載明投標保證金的繳納、對未中標人編制投標文件的經濟補償方式等內容。
招標文件要求由投標人繳納投標保證金的，投標人應當繳納。
招標文件對未中標人承諾支付標書編制補償金的，招標人應當支付。
第十二條公開招標的物業管理項目，自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，不得少于20日。
招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在截止期日前15日，以書面形式告知所有投標人。逾期送達的，投標文件送達截止期日順延。澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。
第十三條招標人根據物業項目的具體情況，可以組織投標申請人踏勘物業項目現場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。若招標人對投標申請人提出疑問的澄清內容造成招標文件的實質性修改，招標人應以書面形式告知所有投標申請人。
第十四條通過招投標方式選擇物業管理企業的，招標人應當按照以下規定時限完成：
（一）新建現售商品房物業應當在現售前30日完成；
（二）預售商品房物業應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；
（三）非出售類的新建物業項目應當在交付使用前90日完成；
（四）重新選聘物業管理企業的物業項目招標投標工作，按原物業服務合同的約定完成；未約定的，應在原物業服務合同終止前60日完成。
第三章投標
第十五條本辦法所稱投標人是指響應物業管理招標，參加投標競爭的具有相應資質的物業管理企業。
第十六條投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。
投標文件應當包括以下內容：
（一）投標函，包括物業服務費、管理目標及其他承諾等；
（二）服務的內容和標準及檢查方法；
（三）各主要工作環節運行程序；
（四）人員配備情況，包括該項目所設崗位和人數，物業管理項目負責人和主要管理人員的崗位資格、技術職稱證書及簡歷；
（五）物業項目管理所需設備的配置和提供方式；
（六）項目收支預算和各項收費標準報價；
（七）物業項目管理的有關制度；
（八）投標人將專項服務委托專業公司承擔的，應當進行說明；
（九）招標文件要求提供的其他材料。
投標文件均不得出現或體現投標單位的名稱或標志字樣。
第十七條投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止期日前，將投標文件密封后送達招標文件要求的指定地點。招標人收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標文件，并在開標之前，不得開啟投標文件。投標人在截止期日后送達投標文件或者經補充修改的投標文件，招標人應當拒收。
第四章開標、評標和中標
第十八條招標人應當在招標文件確定的開標時間公開進行開標；開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。
第十九條開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。開標時，由所有投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構進行檢查；投標文件經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，交評標專家評標。
開標過程應當記錄，并存檔備查。
招標人可委托公證機構對開標全過程進行公證。
第二十條評標由招標人依法建立的評標委員會負責。評標委員會由招標人代表和有關物業管理評標專家組成，成員人數為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業管理評標專家不得少于成員總數的2／3。
評標委員會的專家成員，應當由招標人在開標前3日，在縣級以上物業管理行政主管部門監督下，從省或設區市物業管理行政主管部門公布的物業管理評標專家名冊中以隨機抽取的方式確定。
評標委員會成員名單在開標前應當嚴格保密。
第二十一條有下列情形之一的，不得擔任評標委員會成員：
（一）投標人或者投標人主要負責人的近親屬；
（二）與投標人有經濟利益關系的。
評標委員會成員有前款規定情形之一的，應當主動提出回避。因回避或其他原因缺席的評標專家應予以替補。
第二十二條在評標過程中需現場答辯的，應當事先在招標文件中說明，并注明答辯部分分值。
第二十三條除現場答辯外，評標應當在保密狀況下進行。
評標委員會成員和與評標活動有關的工作人員不得透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦情況以及與評標有關的其他情況。
前款所稱與評標活動有關的工作人員，是指評標委員會成員以外的因參與評標監督工作或者事務性工作而知悉有關評標情況的所有人員。
第二十四條評標委員會可以書面方式或者現場答辯的方式要求投標人對投標文件中含義不明確、對同類問題表述不一致或者有明顯文字和計算錯誤的內容作必要的澄清和說明或者補正，但其內容不得超出投標文件的范圍或改變投標文件的實質性內容。
第二十五條經評標委員會評審，投標文件有下列情形之一的，應作為廢標處理：
（一）未密封的；
（二）未加蓋投標人法人公章和未經法定代表人或委托代理人簽名蓋章的；
（三）未按招標文件規定格式編定或者投標報價等關鍵內容，字跡模糊不清的；
（四）投標文件對招標文件提出的要求和條件沒有作出實質性響應的；
（五）逾期送達的。
第二十六條評標委員會應當根據招標文件，審查并逐項列出投標文件的全部投標偏差。下列情況均屬于重大偏差和未能對招標文件作為實質性響應：
（一）投標文件沒有投標人授權代表簽字和加蓋法人公章；
（二）投標文件載明的招標項目完成期限超過招標文件規定的期限；
（三）投標文件附有招標人不能接受的條件；
（四）不符合招標文件中規定的其他實質性要求。
投標文件有上述情形之一的，為未能對招標文件作出實質性響應，并按本規定有關條款作廢標處理。招標文件對重大偏差另有規定的，從其規定。
第二十七條評標委員會根據本辦法否決不合格投標或者界定為廢標后，因有效投標不足3個使得投標明顯缺乏競爭的，評標委員會應當否決全部投標。全部投標被否決的，招標人應當依法重新招標。
第二十八條物業項目的評標活動應在遞交投標文件截止日期后7個工作日內完成。
第二十九條評標委員會完成評標后，應當向招標人提交書面評標報告。評標報告應當如實記載以下內容：
（一）評標的基本情況和相關文件資料；
（二）中標候選人排序名單；
（三）對推薦中標候選人的投標方案、技術、商務風險等比較分析評估和理由；
（四）需進一步協商的問題及協商應達到的要求；
（五）澄清、說明、補正事項紀要。
第三十條評標報告由評標委員會全體成員簽字。評標委員會對同一招標項目只能作出一種評標結果。評標委員會成員對評標結果如有異議，應投票表決，按少數服從多數的原則確定評標結果。不同意見應經評標委員會成員本人簽名后以書面形式連同評標報告一并提交招標人。
評審活動未結束，評標委員會成員無正當理由，不得中途退出評標委員會。
第三十一條評標委員會推薦的中標候選人不應超過3名，并按照得分從高到低的順序，推薦中標候選人。
招標人應當在評標委員會完成評標之日起15日內確定排序在前的中標候選人為中標人。中標人放棄中標項目的、未能按招標文件規定的期限和數額提交履約保證金的或因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依排序從其他中標候選人中確定中標人。
第三十二條在確定中標人之前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質性內容進行談判。
第三十三條中標人確定后，招標人應當在3日內向中標人發出中標通知書，同時通知所有未中標人。中標通知書對招標人和中標人具有法律約束力。中標通知書發出后，招標人改變中標結果或者中標人放棄中標的，應當承擔法律責任。
第三十四條招標人和中標人雙方應自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件的內容就招標項目的管理簽訂物業服務合同。招標人和中標人不得再行訂立背離已簽合同實質性內容的其他協議。
第三十五條招標人應當對投標書的內容進行保密，不得復印、抄錄。招標人應當將全部投標書予以封存。
第三十六條前期物業管理項目招投標，招標人與中標人應當自簽訂物業服務合同之日起15日內，向物業項目所在地的縣級以上地方人民政府物業管理行政主管部門備案。備案時，招標人提交以下材料：
（一）物業管理招投標活動備案書；
（二）評標委員會提供的評標報告；
（三）中標企業的投標文件；
（四）與中標企業簽訂的物業服務合同正本；
（五）法律、法規規定的其他材料；
第三十七條招標人收取投標人投標保證金的，確定中標結果后3日內向未中標人退還投標保證金；在與中標人簽訂物業服務合同后5日內，應當向中標人和中標候選人退還投標保證金。
第三十八條中標人接到中標通知書30日后，無正當理由不與招標人簽訂物業服務合同的，中標無效，投標保證金不予退還；給招標人造成損失的，中標人應予以賠償。
招標人在發出中標通知書30日后，無正當理由不與中標人簽訂物業服務合同的，應當給予與中標人與投標保證金相當的賠償；給中標人造成損失的，招標人應予以賠償。
第五章評標專家
第三十九條省建設行政主管部門建立全省物業管理評標專家名冊。物業管理評標專家較多的設區市物業管理行政主管部門可以建立本地評標專家名冊，報省建設行政主管部門備案后，作為全省物業管理評標專家名冊的組成部分。專家數量較少的設區市物業管理行政主管部門應將符合條件的專家報省建設行政主管部門，納入全省物業管理評標專家名冊。評標專家名冊應當公開。
第四十條入選評標專家名冊的人員，應當具備下列條件：
（一）從事物業管理及相關工作3年以上，并具有大專以上文化程度；
（二）熟悉物業管理方面的法律、法規、規章和物業管理相關業務知識；
（三）熟悉有關招標投標的法律、法規；
（四）能夠認真、公正、誠實、廉潔地履行職責；
（五）能勝任評標工作。
第四十一條專家入選評標專家名冊，采取個人申請和單位推薦兩種方式。
個人申請的應事先征得單位同意，填寫申請書；單位推薦的應事先征得被推薦人同意，填寫推薦書。
上述兩種方式均提供第四十條規定的證明材料，并經設區市物業管理行政主管部門審核，對符合條件的頒發評標專家證書。個人申請書或單位推薦書應當存檔備查。
物業管理行政主管部門應當對進入專家名冊的專家進行有關法律和業務培訓，對其評標能力、廉潔公正等進行綜合考評，及時取消不稱職或者違法違規人員的評標專家資格。
第四十二條評標專家應當客觀、公正地履行職責，遵守職業道德，對所提出的評審意見承擔個人責任。
評標專家不得與任何投標人或者與招標結果有利害關系的人進行私下接觸，不得收受投標人、中介人、其他利害關系人的財物或者其他好處。
第四十三條在評標期間，對有下列情形之一的評標專家，取消其評標專家資格。
（一）私下接觸投標人的；
（二）收受利害關系人的財物或者其他好處的；
（三）向他人透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦以及與評標有關的其他情況的；
（四）不能客觀公正履行職責的；
（五）無正當理由或一年三次以上拒絕參加評標活動的；
（六）因從事違法行為而受過行政處罰或刑事處罰的。
被取消評標專家資格的人員，不得再參加任何評標活動。
第六章附則
第四十四條住宅物業的建設單位未通過招投標方式選聘物業管理企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業管理企業的，由物業管理行政主管部門依照國務院《物業管理條例》規定予以行政處罰。
第四十五條招標人或其委托的招標代理機構不從依法建立的物業管理評標專家名冊中抽取評標專家的，依據國家計委《評標專家和評標庫管理暫行辦法》第十七條規定，評標無效。
第四十六條投標人和其他利害關系人認為招標投標活動不符合本辦法有關規定的，有權向招標人提出異議，或者依法向有關部門投訴。
第四十七條招標文件或者投標文件使用兩種以上語言文字的，必須有一種是中文；如對不同文字的解釋發生異議的，以中文文本為準。用中文文字表示的數額與數字表示的金額不一致的，以中文文字表示的金額為準。
第四十八條本辦法自二○○五年元月一日起施行。
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